Nejdůležitější smlouvou při nákupu nemovitosti je kupní smlouva. Při nákupu přes realitní kancelář tuto smlouvu vypracovává advokát realitní kanceláře. Při přímém prodeji je možné si kupní smlouvu nechat zpracovat advokátem nebo upravit nějakou vzorovou smlouvu z internetu.
Vzorové smlouvy samozřejmě neobsahují všechny možné varianty, které mohou při prodeji/nákupu nastat a u složitějších případů je lepší se obrátit na advokátní kancelář.
Základním obsahem kupní smlouvy je jedinečné určení prodávajícího a kupujícího (titul, jméno příjmení, rodné číslo(datum narození), adresa). Prodávající i kupující nemusí být jedna, ale může jich být více.
Dále je nutné specifikovat jaká nemovitost se kupní smlouvou převádí. Zde již několik let platí, že i v případě staveb se nepřevádí samotná stavba, ale převádí se pozemek, jehož součástí je stavba. Pozemek definujeme číslem parcely, výměrou parcely(nemusíme uvádět), druhem pozemku, číslem listu vlastnictví(LV), katastrálním územím, obcí a okresem. Je možné kupovat i pouze podíl na nemovitosti, např. ideální ½ nemovitosti.
Je nutné specifikovat různá omezení zatěžující danou nemovitost jako jsou věcná břemena, zástavní práva apod. Tyto omezení mohou mít výrazný vliv na cenu nemovitosti.
Kupující a prodávající se musí dohodnout na výši kupní ceny a na způsobu uhrazení. Vzhledem k prodlevě cca 30 dní, která nastane mezi uzavření kupní smlouvy, návrhu na vklad a zapsáním nového majitele do katastru nemovitostí, je způsob úhrady kupní ceny velmi důležitý. Zpravidla se používá mechanismus, že se u advokáta(příp. notáře) podepíší kupní smlouvy oběma stranami. Kupní smlouvu s ověřenými podpisy si vezme advokát do úschovy a kupující má stanovený termín do kterého musí na účet úschovy složit kupní cenu a po ověření advokátem, že je celá kupní cena na účtu úschovy, advokát zanese kupní smlouvu společně s návrhem na vklad na katastr nemovitostí. Po zápisu nového vlastníka na katastru nemovitostí(cca 25dní), advokát zašle kupní cenu na účet prodávajícího. Tato varianta se zdá být pro prodávajícího i kupujícího nejbezpečnější. Hlavní nevýhodou této varianty může být to, že do celého procesu převodu nemovitosti vstupuje třetí osoba(advokát) a další smlouva(smlouva o úschově) – tato služba není zadarmo, bude Vás stát pár tisícikorun a v případě nepoctivé advokátní kanceláře Vás to může ve výsledku stát i celou kupní cenu(je nejlepší se ohlédnout po známé advokátní kanceláři, nejlépe se kterou máme již zkušenosti). Je možná i úhrada přímo od kupujícího na účet prodávajícího např. po podpisu smlouvy. Tento způsob se využívá při prodeji mezi známými a u levnějších nemovitostí.
Pokud probíhá financování pomocí hypotečního úvěru je celá transakce ještě složitější o nutnost vložení zástavního práva na nemovitost ještě před čerpáním peněz z hypotéky. Zástavní smlouvu vkládá na katastr prodávající a zastavuje tak svoji nemovitost úvěrem prodávajícího.
Dalším krokem je určení kdo podá kupní smlouvu a návrh na vklad na katastr nemovitostí(prodávající/kupující/advokát(viz výše)) a kdo podání tohoto návrhu zaplatí(v současné době 2.000Kč).
Smlouva se vyhotovuje v několika stejnopisech. Jedno vyhotovení s ověřenými podpisy je pro katastrální úřad, další vyhotovení obdrží smluvní strany, dále to může být advokát, realitní kancelář, úvěrující banka.